陸振球:不如拆了海洋公園來起樓?

【明報專訊】下星期便是農曆新年,昨公布的中原樓價指數跌至11個月新低,同日中信里昂發表的股巿風水指數預測,卻指金鼠年有四祿星入流年,鼠的八字利好金土,地產股會全年利好,筆者找來琤穻a產分類指數一看,正在醞釀突破大型三角阻力,如地產股真的做好,未來一年香港的樓巿未必會太差。

展望鼠年,先回顧快完結的豬年,不單內地出現非洲豬瘟,香港也諸多不利,受到自6月中起出現的社會動盪,影響所及,英國風險評估諮詢公司梅普爾克羅夫特(Verisk Maplecroft)本周四發表的「2020年政治風險展望」報告表示,過去一年全球有47個國家或地區示威次數明顯增加,預料有關趨勢今年會持續,警告政治動盪已成新常態,而就示威的嚴重及頻密程度而言,香港和智利被視為全球「最高危地區」,估計兩地情G在未來兩年也難有改善。

香港智利成全球示威「最高危地區」

香港變成動盪最高危地區之一,自然不利旅遊及零售業,周大福(1929)便宣布計劃關閉香港的15間分店,隨即有激進網站的群組表示要慶祝「攬炒」成功,不過正如朋友指出,他們似乎忽略了其實周大福早將主力放在內地,在內地的銷售點達3000個以上,若以香港關閉15家分店比例計算,只佔周大福內地銷售點0.5%,關閉香港分店行動對該公司業績影響只如搔癢,卻會令香港的打工仔受損,周大福的股價更已升穿去年6月出現反修例運動之前的水平(見圖1)!

上述提及中原樓價指數跌至11個月新低,其實仍處於極高水平,瑞士寶盛最近發布的《2020年全球財富及高端生活報告》便表示,亞洲在全球十大最昂貴城市中佔5席,香港更是全球最貴城市!根據報告內容,香港在10個亞太區城市當中,有5大範疇屬於貴絕全亞洲,包括房地產、高級餐飲、婚宴、美容服務及律師費。

筆者常說,一個地方經濟轉差,如物價下調,巿民未必太痛苦,但香港經濟已轉差,且已出現技術衰退,卻擁有全球最貴城巿的排名,那一般老百姓如何自處?

港台樓市早已與經濟脫鈎

股神巴菲特曾提出一個用作衡量股巿是否偏高的指標,就是計算美股的總巿值(坊間多用Wilshire 5000指數的巿值)相對美國GDP的比率,愈高便代表美股愈貴,在科網股爆破前夕此一比率曾高達140%,金融海嘯前則為104%,最近該比率卻升至151%的新高(圖2),相信如不是利率水平極低,美股可能早已爆煲!

筆者認為,相關概念也可應用於香港樓巿,雖然筆者手上沒有香港物業總巿值相對香港GDP的比例,但香港過去十多的平均GDP增長率應只有4%或更低,遠遠低於同期樓價的每年平均升幅,雖未必等於升至接近爆煲水平,但如不是利率走低和內地資金湧港,香港樓價早已偏離一般人的可負擔水平。

說開樓巿與經濟脫節的情G,不單存在於香港,剛完成總統大選的台灣也如是。雖然如台北的樓價在2014年見頂後只能在高位牛皮(圖3),並不如香港樓價在去年中才見頂,但因為台灣的經濟增長和當地人的工資增長也同樣乏力,所以當地的樓價負擔比率(樓價相對當地人的年薪比例)也高達15倍以上(圖4),不計香港,也高於亞太區大部分城巿,當地的年輕人,如沒「父幹」幫助買樓,同樣是上車不容易。

年輕人又要攬炒又要政府幫助?

香港政府日前也公布了10項的惠民措施,有說大部分只惠及長者或基層,卻忽略了年輕人,朋友說年輕人要攬炒,卻又要政府幫助,似乎有點矛盾。

有關的惠民措施,包括了對輪候公屋戶的現金補貼和會研究劏房租管,前者會否出現政府的現金補貼一出,反成了劏房業主加租的理據?至於研究劏房租管,則一來需時,二來會否又變成減少了劏房供應,在政府未能大增公屋前,會否令基層更難找到合適的住屋?

曾有過輝煌日子的海洋公園,近年到訪遊客不再增加甚至萎縮,既受到迪士尼的競爭,也見經營和設施老化,近年經營虧損不斷擴大,如沒政府注資可能捱不過一至兩年,政府終公布計劃一次過注資過百億元以救亡和進行大翻新。

注資百億救海洋公園未必容易

香港近月的亂局,令到訪港旅客大減,更對海洋公園造成沉重打擊,遂了一些人的「攬炒」心願。不過,說實在的,時代變了,就算海洋公園改頭換面,是否真的可以回天,實在難說,而在現時政局,政府要獲支持注資百億也不容易,更甚是海洋公園獲巨資而可苟延殘喘,管理層會否因反正未來十多年或退休前不用擔心資金問題,反而更不思進取?

百億資金看似天文數字,但其實如將海洋公園拆卸改作住宅,其土地價值隨時達數百億元,且可增加住宅供應,是否可作考慮?當然,當政府說要拆卸海洋公園,肯定又會有保育人士和政治人物跳出來大力反對!

[陸振球 樓市解碼]

< 專欄/評論 > 明報
2020/01/18